전세금 반환 안 해줄 때 절차 — 내용증명부터 임차권등기까지

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. ‘세입자 들어오면 준다’는 말만 반복합니다. 이때 그냥 기다리면 가장 불리해집니다.

특히 임차권등기를 완료하지 않은 채 이사를 먼저 나가버리면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 순서를 지키는 것이 핵심입니다. 단계별로 정리했습니다.

🚨 절대 하면 안 되는 것

이사를 반드시 가야 한다면 임차권등기가 완료됐는지 먼저 확인해야 합니다(2단계). 대항력이 뭔지는 확정일자 인터넷 발급 방법 2026 글에서 설명했습니다.

1️⃣ 내용증명 보내기

가장 먼저 내용증명 우편으로 반환을 요구합니다. 법적 강제력은 없지만 세 가지 역할을 합니다.

• 기록을 남긴다 — 언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지 기록으로 남깁니다
• 압박이 된다 — 반환 요구와 후속 조치 의사를 분명히 전달합니다
• 다음 절차의 근거 — 소송에서 증거로 씁니다

내용에는 계약 내용, 만기일, 반환 요구 금액, 지급을 요구하는 기한, 미이행 시 법적 조치 예고를 담습니다. 우체국에서 직접 보내거나 인터넷우체국에서 온라인으로 보낼 수 있습니다.

2️⃣ 임차권등기명령 — 이사 가려면 필수

임차권등기명령은 이 절차에서 가장 중요한 장치입니다. 법원이 등기부에 ‘이 집에 보증금 못 받은 임차인이 있다’고 공시해 주는 제도입니다.

임차한 주택 소재지 관할 법원에 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 하고 나가면 안 됩니다.

3️⃣ 지급명령 또는 반환소송

다툼의 여지가 없는 경우(계약서가 명확하고 임대인도 금액을 인정)라면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 임대인이 이의를 제기할 것이 확실하다면 처음부터 소송으로 가는 편이 나을 수 있습니다.

판결이나 지급명령이 확정되면 강제집행으로 넘어갑니다. 임대인 재산에 압류를 걸거나, 해당 주택을 경매에 넘겨 배당을 받습니다.

4️⃣ 보증보험에 가입했다면

전세보증금반환보증에 가입했다면 가입한 보증기관에 이행청구 가능 여부를 확인하세요. 가입했다는 이유만으로 지급을 단정하지 말고, 청구 조건·필요 서류·기한과 소송 필요 여부를 해당 기관 공식 안내에서 확인한 뒤 절차를 진행하세요.

💰 지연이자도 받을 수 있다

보증금 반환이 늦어졌다면 지연이자 청구 가능 여부도 확인하세요. 청구할 수 있는지와 계산을 시작하는 날, 적용 이율을 계약 종료일이나 소송 제기 사실만으로 단정하지 말고, 계약 내용과 반환 요구 기록을 준비해 공식 법령 안내와 법률상담으로 확인하세요.

내용증명은 반환 요구 내용을 기록하는 데 활용하세요. 지연이자 청구 가능 여부와 계산 기간은 별도로 확인해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문

'새 세입자 들어오면 준다'는 말은 법적으로 유효한가요?

아닙니다. 임대인의 보증금 반환 의무는 새 임차인을 구하는 것과 무관하게 계약 종료 시 발생합니다. 다만 임차인의 주택 인도 의무와 동시이행 관계이므로, 보증금을 받으면서 집을 비워주는 것이 원칙입니다.

이사는 갔는데 짐 일부를 남겨두면 점유가 유지되나요?

위험한 방법입니다. 실제 거주 실태로 판단하기 때문에 짐만 남겨두는 것으로는 점유가 인정되지 않을 수 있습니다. 임차권등기명령이 확실합니다.

변호사 없이 혼자 할 수 있나요?

내용증명과 임차권등기명령은 본인이 직접 하는 경우가 많습니다. 지급명령도 전자소송으로 신청할 수 있습니다. 다만 금액이 크거나 다툼이 복잡하면 상담을 받으세요. 대한법률구조공단(132)에서 무료 상담이 가능합니다.

임대인이 연락을 안 받으면요?

내용증명이 반송되더라도 발송 사실 자체가 기록됩니다. 이후 절차는 법원 송달로 진행되므로 임대인이 회피해도 진행할 수 있습니다.

집이 경매에 넘어갔으면요?

해당 경매사건에서 본인이 배당요구를 해야 하는지와 배당요구 종기를 법원에 확인하세요. 배당요구가 필요한 경우에는 기한을 놓치지 않도록 해야 합니다. 등기 여부와 관련 서류를 준비해 배당 절차를 상담받으세요.

출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 안내 · 세부 조건은 해당 기관 공식 공고가 기준입니다