상가를 얻어 장사를 시작하면 상가건물 임대차보호법이 임차인을 보호합니다. 그런데 이 법은 모든 상가에 똑같이 적용되지 않습니다. 환산보증금이라는 금액 하나로 보호 범위가 갈립니다.
많이들 “환산보증금을 넘으면 법 적용을 못 받는다”고 알고 있는데, 정확하지 않습니다. 넘어도 그대로 받는 보호가 있고, 잃는 보호가 따로 있습니다. 이 구분을 모르면 받을 수 있는 권리를 스스로 포기하게 됩니다.
환산보증금이 모든 걸 가른다
환산보증금은 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산한 값입니다. 보증금만 보면 월세가 비싼 가게와 싼 가게를 비교할 수 없기 때문에 만든 기준입니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제3항이 정한 비율이 “1분의 100”, 즉 100배입니다.
월세에 100을 곱한다는 점이 중요합니다. 월세 100만원이면 그것만으로 1억원이 더해집니다. 보증금이 적어도 월세가 높으면 기준을 훌쩍 넘길 수 있습니다.
내 환산보증금 계산하기
예를 들어 보겠습니다. 관리비 항목이 있다면 계약서에서 월차임과 어떻게 구분되어 있는지도 확인하세요.
| 조건 | 계산 | 환산보증금 |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만원 · 월세 200만원 | 5,000만 + (200만 × 100) | 2억 5,000만원 |
| 보증금 1억원 · 월세 400만원 | 1억 + (400만 × 100) | 5억원 |
| 보증금 2억원 · 월세 600만원 | 2억 + (600만 × 100) | 8억원 |
| 보증금 3억원 · 월세 700만원 | 3억 + (700만 × 100) | 10억원 |
마지막 사례는 서울 기준 9억원을 넘습니다. 규모가 큰 상가라면 생각보다 쉽게 초과합니다.
지역별 기준액 — 넘으면 어떻게 되나
| 지역 | 기준액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9,000만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기 광주 | 5억 4,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만원 |
※ 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항
이 금액 이하인지 초과하는지에 따라 적용되는 보호 범위가 달라집니다. 각 권리의 세부 요건은 공식 법령에서 따로 확인하세요.
초과해도 그대로 받는 보호 5가지
법 제2조제3항은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 보호를 정하고 있습니다. 아래 권리를 확인하되, 적용되는 세부 항목과 요건은 공식 법령에서 확인하세요.
| 보호 | 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 대항력 | 제3조 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 제3자에게 효력. 건물이 팔려도 새 주인에게 임차권 주장 가능 |
| 계약갱신요구권 | 제10조 · 세부 적용 범위 확인 | 최대 10년까지 갱신 요구 가능 |
| 권리금 회수 보호 | 제10조의2~제10조의9 | 임대인의 권리금 회수 방해 금지, 손해배상 청구 가능 |
| 폐업 시 해지권 | 제11조의2 | 폐업 시 해지권의 적용 여부와 구체적인 요건은 공식 법령에서 확인 |
| 표준계약서 | 제19조 | 법무부 표준계약서 사용 권장 근거 |
초과하면 잃는 보호 4가지
반대로 초과하면 적용되지 않는 것들입니다.
| 잃는 보호 | 조문 | 결과 |
|---|---|---|
| 차임 증액 5% 상한 | 제11조 | 제11조에 따른 5% 상한이 적용되지 않습니다. 구체적인 증액 요건은 공식 법령에서 확인하고 계약 조건도 살펴보세요 |
| 우선변제권 | 제5조 | 확정일자를 받아도 경매 시 후순위 채권자에 우선하지 못합니다 |
| 최우선변제권 | 제14조 | 소액임차인 보호를 받지 못합니다 |
| 월차임 전환율 제한 | 제12조 | 보증금을 월세로 돌릴 때 산정률 상한이 없습니다 |
10년 갱신권, 이렇게 써야 한다
계약갱신요구권에는 기간 제한이 있습니다.
총 기간은 최초 임대차기간을 포함해 10년을 넘지 못합니다. 2년 계약으로 시작했다면 이후 8년을 더 갱신할 수 있다는 뜻입니다.
갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다. 차임과 보증금의 증감에 관해서는 내 계약에 적용되는 조문과 요건을 공식 법령에서 확인하세요.
갱신 요구 없이 계약 만료 시점을 맞았다면 묵시적 갱신의 성립 여부를 확인하세요. 갱신 여부와 존속기간은 내 계약에 적용되는 공식 법령을 확인한 뒤 판단하세요.
묵시적 갱신 후 계약을 끝내려면 해지 통고 요건과 효력 발생 시점을 공식 법령에서 확인하세요. 통고 전에 계약서와 임대인에게 주고받은 연락 내용을 함께 점검하세요.
증거를 남기는 것이 중요합니다. 문자·이메일·내용증명 등 날짜가 확인되는 방법으로 하세요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지
임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 법이 정한 사유는 8가지뿐입니다.
| 번호 | 사유 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 |
| 6 | 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7 | 철거·재건축이 필요한 경우 (계약 당시 구체적 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 경우) |
| 8 | 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 |
7번 철거·재건축은 임대인이 제시한 구체적인 사유를 확인해야 합니다. 계약 당시 고지 내용과 철거·재건축 사유를 살펴보고, 갱신 거절이 가능한지는 공식 법령의 해당 요건을 확인하세요. 계약서와 관련 통지 내용도 함께 보관하세요.
자주 묻는 질문
관리비도 월차임에 넣어 환산하나요?
환산보증금 계산에서 차임은 월 단위 차임액을 말합니다. 통상 관리비는 포함하지 않습니다. 다만 명목만 관리비이고 실질이 차임이라면 다툼의 여지가 있습니다.
사업자등록을 안 했는데 보호받나요?
대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 다음 날부터 생깁니다. 사업자등록이 없으면 대항력이 없습니다. 입주하면 바로 신청하세요.
계약 기간을 1년으로 했는데 10년을 채울 수 있나요?
갱신 거절 사유가 없다면 가능합니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 최초 기간을 포함해 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
10년이 지나면 어떻게 되나요?
갱신요구권은 더 쓸 수 없습니다. 이후 묵시적 갱신이 성립하는지와 해지 요건은 공식 법령에서 확인하세요. 권리금 회수 기회 보호는 별도로 검토할 수 있습니다.
환산보증금을 넘으면 확정일자를 받을 필요가 없나요?
초과하면 우선변제권이 생기지 않으므로 확정일자의 실익이 크지 않습니다. 다만 대항력을 위해서는 건물 인도와 사업자등록 신청이 필요하므로 사업자등록도 반드시 챙기세요.
출처: 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법(시행 2026.5.12. 법률 제21083호), 같은 법 시행령(시행 2026.7.1. 대통령령 제36423호) (2026-09-14 작성) · 세부 조건은 해당 기관 공식 공고가 기준입니다